Technische Vertragsberatung -
Baubeschreibungsprüfung

Bei der Vertragsunterzeichnung sollte der Kunde alle vertraglichen und technischen Punkte vollumfänglich klären, ansonsten entstehen erhebliche Mehrkosten, die leicht zu vermeiden sind, allerdings nur vor der Vertragsunterzeichnung!

Bei der Vertragsgestaltung wird der Laie, der ein Haus kaufen oder bauen lassen will, häufig vom Profi benachteiligt. Die Rechte finden sich mehr auf Seite des Bauunternehmers, Pflichten liegen mehr bei Käufern und Bauherren.

Diese Benachteiligung lässt sich nur durch kompetente Verhandlungen vor der Vertragsunterzeichnung verhindern.

Baubeschreibung

Bau- und Ausstattungsbeschreibungen sind häufig unvollständig oder vage. Anstatt die notwendigen Materialien vor der Vertragsunterschrift vom Kunden aussuchen zu lassen, wird darauf verwiesen, dies sei später noch möglich. Leider wird es dann mit erheblichen Mehrkosten verbunden sein. Z. B. kosten ein paar Steckdosen und Schalter dann mehr als die gesamte Elektroinstallation. Also ist es wichtig, vor dem Vertrag möglichst alle wichtigen Ausstattungsmerkmale und Sonderwünsche, aber auch Mehr- und Minderpreise zu klären und festzulegen, eventuell auch mögliche Alternativen. Wir beraten Sie auch, welche Ausstattungen sinnvoll sind.

Formulierungstricks

Viele technische Vertragsformulierungen sind dem Laien unbekannt, umso schwerwiegender sind die möglichen Folgen. Wenn man hier nicht vor der Vertragsunterzeichnung auf Änderungen besteht, ist man schlecht aufgestellt.

Zahlungspläne

Je nach Vertrag wird man hier bereits im Vorfeld so benachteiligt, dass von Anfang an und zwischendurch eine erhebliche Überzahlung stattfindet, die sich bis zum Ende durchzieht. Wenn der Unternehmer dann insolvent wird oder trotz zahlreicher Ausführungsfehler und Schäden seine Motivation, das Haus fertigzustellen nachlässt, muss man bereits bezahlte aber nicht oder fehlerhaft ausgeführte Bauabschnitte nochmals mit erheblichen Mehrkosten von anderen Unternehmern fertigstellen lassen. Außerdem befindet man sich bei einem unvorteilhaften Zahlungsplan immer im Nachteil, was die eigenen Forderungen und Ansprüche angeht.

Wichtig ist z. B. nicht bereits am Beginn oder nach Rohbauherstellung zu viel bezahlt zu haben, und dazu am Ende vor der Abnahme lediglich eine Restzahlung von 3% auszustehen zu haben, hier sollten 10 - 20% das Minimum sein. Auch eine vollständige Bezahlung vor der Abnahme/Übergabe ist unbedingt zu vermeiden.

Abnahmen

Im Zusammenhang damit ist Vorsicht geboten bei der Formulierung der Vertragsbestandteile, die die Abnahmen regeln. Hier wird in vielen Werkverträgen gefordert, dass vor einer Abnahme die gesamte Summe vorab zu zahlen ist oder nur ein minimaler Wert stehen bleibt. Wenn dann Schwierigkeiten auftreten, ist der Auftragnehmer kaum mehr motiviert, die Arbeiten fertigzustellen.

Auch wird hier gerne eine sogenannte konkludente Abnahme von der anderen Vertragspartei angestrebt, d. h., Sie dürfen Ihr Haus nicht beziehen, weil es sonst als abgenommen gilt. Hierbei sollte man Bedenken, dass dies auch gilt, wenn der Unternehmer bei unterschiedlicher Auffassung der bis dato geleisteten Qualität oder Quantität beschließt, das Objekt nicht zeitgerecht fertigzustellen.

Es gibt also zahlreiche Fallstricke, die man als Laie nicht ohne Weiteres erkennen kann.

Wir schlagen Zahlungspläne vor, die beiden Seiten gerecht werden und auch beim Vertragspartner durchgesetzt werden können.

Termine und Vertragsstrafen

Werden keine Termine für den Beginn, verschiedene Bauphasen und die Fertigstellung gesetzt, kann sich der Unternehmer soviel Zeit lassen, wie er will. Ist er zudem bereits überzahlt, wird er dies ausnutzen.

Wichtig ist auch die Festsetzung von Konventionalstrafen und Schadensersatz bei verspäteter Fertigstellung, schließlich haben Sie erhebliche Mehraufwendungen für Zinsen und Miete, falls erforderlich sogar für ein Hotel.

Bauträger oder Generalunternehmer?

Grundsätzlich sind Käufer mit notariellem Bauträgervertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung besser geschützt als solche mit einfachem Werkvertrag, jedoch sind diese nicht immer klar zu erkennen. Hier gibt es erhebliche Unterschiede beim Verbraucherschutz.

Ein Vertrag nach Makler und Bauträgerverordnung wird zwingend vor einem Notar geschlossen und beinhaltet immer neben dem zu errichtenden Gebäude auch das Grundstück. Eigentlich ist es üblich, dass der Käufer sich den Notar aussucht. Hier wird es anders gehandhabt. Wenn der Bauträger 5, 10 oder 100 Objekte mit dem gleichen Notar abwickelt, kann man sich vorstellen, welche mögliche Tendenz der Vertrag aufweisen kann. Es gibt jedoch Mittel, bei denen der Notar Farbe bekennen muss.

Ein einfacher Werkvertrag beinhaltet kein Grundstück (solange keine Kopplung von Gebäude und Grundstück vorliegt), sondern nur die schlüsselfertige Herstellung des Gebäudes.

Hinweis: Es handelt sich hierbei um eine technische Vertragsprüfung. Für juristische Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt.